湖南省常德市資產評估機構建設用地使用權評估今日上新

隨著土地資源日益稀缺，近些年，地下商業、地下停車場等地下空間越來越受到社會的重視，我國地下空間的開發利用正在迅速的發展。如何科學量化地下建設用地使用權的價值是規范地下建設用地使用權出讓、轉讓市場的前提。

我國地下建設用地使用權的相關政策法規目前還處于摸索階段，走一步看一步，估價行業的估價體系也正處于從平面向立體轉換的過程中。下面就我國地下建設用地使用權的相關法律規定的規定和評估方法做一歸納和簡析。

《物權法》第,一百三十六條規定，“建設用地使用權可以在地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。”這是從法律的高度明確了建設用地可以分層設立，即可以立體設立，只要不產生交叉就行。國土資源部關于地下建筑物土地確權登記發證有關問題的復函規定，“離開地面一定深度單獨建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權利可確定為土地使用權（地下）。

地下建設用地使用權評估方法：

地下建設用地使用權評估目前執行的是城鎮土地估價規程，評估方法主要有以下幾種方法。

市場比較法：是將近期市場上交易的類似地產進行比較，并作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。隨著大規模地下空間開發時代的到來，地下建設用地使用權的交易案例必將越來越多，只要在實務中增加對于地下建設用地使用權修正的因素，就可得到地下建設用地使用權的價值，因此是適宜的評估方法。

收益還原法：這個方法是以一定的還原利率對地下建設用地使用權的純收益進行還原，通過測算求得地下建設用地使用權的價值。

目前需繳納土地出讓金的地下建設用地使用權屬于經營性用途的地下建設項目，有較為穩定的收益，其價值體現在其獲取收益能力的大小上，所以運用收益還原法估算地下建設用地使用權價值是比較適宜的。

成本逼近法：是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。

剩余法：該方法是預測地下空間的銷售價格，扣除正常的開發成本以及相關的專業費用、利息、利潤和稅收等，以余額確定地下建設用地使用權的價值的方法。此方法主要取決于市場交易和客觀成本等的信息取得，考慮的因素與市場比較法、成本逼近法相當。

基準地價系數修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

上述幾種評估方法在理論上都具有很高的適用性，但從實務來說適用性比較強的是收益還原法，市場比較法、剩余法在替代性上如果有更多的客觀資料也有較好的適用性，成本逼近法的適用性稍遜，基準地價系數修正法只能作為輔助性的一種估價方法。

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